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査定額が高額になる要因

不動産 価格

ここでは一棟マンションの売却価格を決める主な要因や高値で売却するコツについて解説。些細な取り組みや配慮が売却価格に大きな影響を与えることがあります。少しでも査定額を高めるためにこれから解説する要因をチェックして、マンション売却を成功に導いてください。

知らなきゃ損!一棟マンションの査定額を決める5つの要因

不動産の基本的な査定額は、

などによって決まります。上記の要因が基本となり、その上で各不動産の価値を高めるような要因を見つける、もしくは付け加えることで査定額は高額になっていくのです。高額売却を狙うために、査定の基本要因を押さえていきましょう。

まずは、不動産の査定額を左右する基本的な要因について説明します。

地価

土地や建物の資産価値をもっとも大きく左右するのが、地価です。極端な話をすると、人よりも鹿のほうが多いような地方の山奥にあるマンションと、都内の一等地にあるマンションでは、大きさやデザインが同じでも資産価値は異なります。より人気のある土地、利便性の高い土地のほうが地価は高くなるのです。

また、地価には需要と供給によって決まる「実売価格」とは別に、政府や自治体が決める「公示価格」や「路線価」があります。公示価格や路線価が高い土地は、安定した需要を見込めるのでいつ売ってもある程度高い金額で売却できるでしょう。

一方、公示価格や路線価が低いのに、一時的な土地バブルで実売価格が上がっている土地は、地価が下がってしまう前に売ったほうが高額売却を狙いやすいです。

築年数

多くのマンションは、コンクリートや鉄筋を使ってつくられています。コンクリート造は木造と違い、完成した直後から劣化が進んでいき、いつかは補修やメンテナンスをしても耐久性を維持できなくなってしまう物質です。そのため、建物の資産価値は築年数が経過すればするほど低下していきます。

ちなみに、国税庁が定めた「法定耐用年数」は、木造で22年、コンクリート造のマンションで47年です。耐用年数を過ぎると建物が朽ちてしまうわけではないためあくまでも目安となりますが、一般的に築47年を過ぎたマンションは建物部分の資産価値が0とみなされてしまいます。

一棟マンションは、なるべく法定耐用年数を経過する前に売りましょう。

建物の大きさ

査定額を考える上で、無視できない基本要素のひとつが建物の大きさです。狭い建物や小さな建物よりも、より大きな建物、広いマンションのほうが査定額は高くなります。広さも地価も同じ土地に建つマンションがあったとして、一方は3階建て、もう一方は5階建てなら、5階建てのほうが査定額は高くなるわけです。

また、不動産の査定額は、「建物の価値+土地の価値」で決まります。建坪が大きなマンションは土地もそれなりに広いため、マンションの建坪や延べ床面積が同じでも、土地が広いと総合的な査定額は高くなるでしょう。

ただし、広くて高い物件は、取引額が高くなるため売却するのが大変です。地域ごとに適した建物の大きさがあるため、リフォームやリノベーションをしてからマンションを売却する場合は、不動産会社と相談して地域に合った大きさや間取りを調べましょう。

立地の良さ

土地の地価は、ほとんどが立地の良さで決まります。駅から近い、買い物に便利など立地条件の良い土地にあるマンションは、土地の価値が高い分査定額も高額です。単身者向けのマンションでも、ファミリー世帯向けのマンションでも、駅チカで立地の良い物件は入居者から人気で収益性が良いため、高額売却を狙うことができます。

逆に、立地が良くない場合は、物件の魅力を引き出すような工夫が必要です。

その他の瑕疵

マンションに騒音やクレーム等のトラブルを抱えた人が住んでいる、既存不適格建築物であるなど、物件に何らかの瑕疵(欠点)がある場合、その瑕疵に応じて査定額が下がります。

買い手に瑕疵を隠して売却すると、最悪の場合売買契約の解除もあり得るため、瑕疵がある場合は売却前に解消しておくことが大切です。

査定額を上げるための5つの方法

マンション

1.稼働率

一棟マンションの購入を考える人は、基本的に「投資」を目的としています。そのため、一棟マンションの査定額を上げるためには、「投資家から見てどれだけ魅力的な物件に見えるか」が重要です。

投資用マンションとしての魅力をシンプルにアピールできるのが、稼働率の高さとなります。稼働率が高いということは、購入した直後から安定した家賃収入を見込めるということです。稼働率の高いマンションは入居者から人気の物件なので、仮に退去してもすぐに次の入居者が見つかります。

稼働率が下がっている場合は、一定期間家賃を無料にするフリーレントなどを採用し、一時的に稼働率を高めましょう。満室に近い状態で売り出せば、投資家から魅力的な物件に見える分、高額売却しやすくなります。

2.周辺環境

周辺環境の良し悪しは、査定額の基本要因である「立地」とも関係してくる要因です。ただ、マンションの査定額を左右するのは、駅からの近さや商業施設の充実度といった、わかりやすい立地の良さだけではありません。

例えば、子どものいるファミリー世帯が多く住む場所にあるマンションなら、幼稚園や保育園、小児科が近いと入居者にとって便利です。地域的に子育て支援や介護支援が充実している地区にあるマンションも、入居者からは魅力的でしょう。このような物件は稼働率も高くなりやすいため、収益性が良く、査定額もアップしやすいです。周辺環境に合わせた入居者探しをすることが、結果的に投資家へのアピールにつながります。

また、周辺地域の開発計画がある場合もチャンスです。「今後より便利になり、需要が高まるかもしれない」という期待感のある地域や物件は、将来的な価値を上乗せして売却できます。普段から不動産会社と連絡を取り、近隣の開発計画を調べておきましょう。

3.外壁の美観

基本的に、外観が汚れている、もしくは設備が壊れている物件は高く売れません。投資家は収益性を重視しているため、「手直しすれば良い投資になる」という物件を探す人も多いですが、手直しが必要な物件は買い叩かれやすいです。

外観に問題があるマンションは新規の入居者も集まりづらいため、古くからの入居者で満室になっているなども場合を除けば、稼働率も期待できないでしょう。

コンクリートでできているマンションの外観は、メンテナンスをしないでいるとどんどん劣化していきます。外壁の再塗装や防水工事、ひび割れの補修などを行ってから売り出すのがポイントです。

外壁の美観を重視する場合は、おおよそ10年に一度必要になる「大規模修繕」を行ってから売却しましょう。

4.室内設備、セキュリティなど

室内設備やセキュリティが充実している物件は、近隣の物件と差別化をしやすいため、入居者を集めやすいというメリットがあります。

周囲にペット可物件が少ない場合は、住民が退去するタイミングでマンションの規約を変更し、ペット可にしてしまうといった方法で集客できるでしょう。高齢者の多い地域や、親が介護を必要とする年齢の夫婦が多い地域のマンションであれば、マンション内をバリアフリーにしてしまうという手もあります。売却にあたって費用をかけたくない場合は、入居者が内装を自由にDIYできるようにするのもおすすめです。

「他のマンションにはない強み」を持たせることができると、稼働率を高めてマンションの収益性をアップできます。

5.マンションの管理状態

査定時や購入希望者の内覧時、エントランスにゴミが散らかっていたり、駐輪場や駐車場が汚れていたりすると印象が良くありません。不動産は、欠点が目立てば目立つほど査定額も売却額も下がります。

整理・清掃・メンテナンス等がきちんと行われていない物件は、家賃の滞納や短期間での退去などのトラブルも多いのではないかと投資家に思わせてしまうので、問題です。

クリーニング業者を呼ぶ、一時的にマンション管理業務を委託する、自分で共有スペースの掃除をこまめに行うなど、普段からマンションを清潔に保つ工夫を心がけましょう。