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相場確認で知識武装

マンションの相場

マンション売却をする際に最も大切なのは、相場を知ること。相場を知らずに売りに出してしまえば、悪徳不動産屋に安い価格で売却されてしまうかもしれません。しっかり自分のマンション相場を把握して、適正な価格で売却するようにしましょう。ここでは、マンション相場を調べる方法をご紹介。

過去の取り引き金額・平米価格・現在売り出し中の物件情報の調べ方についてまとめています。

マンションの相場を確認する方法

国道交通省が提供している土地総合情報システムで、過去の取り引き金額を知ることができます。国土交通省は全国にある不動産会社を管轄している省庁なので信頼度◎。土地・中古マンション・一戸建ての直近2年間分のデータをチェックできます。過去の取り引き価格を知るためには、サイトに入って「取り引き時期」「不動産の種類」「地域」の3つを選択すれば、価格が表示される仕組み。サイトの操作も簡単で分かりやすいのが特徴です。

過去の取り引き平米単価を知りたい

レインズ・マーケット・インフォメーションというサイトから、過去に取り引きされた平米価格を知ることができます。このサイトは、国土交通大臣の指定した流通機構(通称:レインズ)が公開している情報です。マンションの平米価格を知りたい場合は、サイトに入って「マンションから」を選択。次に「都道府県」「地域」を選び検索するボタンをクリックします。注意文が出るのでOKをクリックすれば検索可能です。

情報は散布図で表示されており、横軸は築年数、縦軸が平米単価となっています。

現在、売り出し中の物件情報を知りたい

不動産ポータルサイトのSUUMO(スーモ)、HOME4Uで現在、売り出し中の物件情報を知ることができます。SUUMOの検索方法は「住所」と「条件」で絞り込めば確認可能。HOME4Uは、「都道府県」「マンション」「面積で比較・間取りで比較」を選択すると情報を確認できます。

注意したいのは、SUUMOやHOME4Uはサイトには価格は相場より高く掲載しているということ。これは値下げ交渉をするために、あえて高く掲載するというマンション売却の常識的な手法。つまり掲載価格とマンション相場はイコールではないということを覚えておいてください。

マンション相場を個人が調べられる時代に

昔は不動産屋と個人の売主の情報量にかなり開きがありました。情報量の差をいいことに、不動産屋が売主をだまして値下げをするといったことがよくあったのです。今はインターネット上で適正なマンション相場を知ることができます。

不動産屋と同じレベルで情報を手に入れられる時代に入ってきているのです。相場について情報や知識が入っていれば、不動産屋の不自然な説明やいい加減な営業に気付けるはず。損をしないためにここで紹介したサイトをしっかり活用するようにしましょう。

一棟マンションの査定に影響する7つのポイント

1.入居率

マンションの査定

一棟マンションの場合、投資を目的にした人が購買層になります。ですから賃貸物件としてどれだけ価値があるのかが価格に大きく影響してきます。入居率はどのくらいか、家賃はどのくらいか、などで似たような広さ、立地であっても値段は差が出てきます。

現在空き部屋が気になるなら、フリーレントなどを使い、空き部屋を減らせないか工夫してみるといいでしょう。また家賃を滞納している住人がいるなら、早期に解決する努力が必要です。

2.周辺環境

生活の利便性

生活の利便性がどの程度か、ようは生活しやすい環境かどうか、便利かどうかです。病院や公共機関、駅やバス停、スーパーやコンビニ、銀行や商店街が近くにあれば生活しやすいため周辺環境は良いと判断できるでしょう。

ただ、救急病院すぐそばにあると救急車が頻繁に出入りする可能性があるのであまり好まれません。近くに商業施設がなく、駅からも遠く駐車場もないとなると、なかなか高値がつきにくいのは簡単に想像できるでしょう。現在は多少不便であっても、将来道路が整備されたり、商業施設がオープンする予定があるなら有利です。

交通環境

利用できる公共交通機関や道路なども影響します。利用できる路線の種類や数が多ければもちろんより多くの人にとって通勤・通学しやすい場所になります。ですが、どんなに便利な立地であっても、線路に近い、幹線道路が直ぐそばになるなど、騒音になりやすい環境では逆にマイナスになります。車の多い地域では、駐車場の有無や近隣に借りられる駐車場があるかなども重要。都心の物件なら駐輪場はあったほうがもちろん査定は良くなります。

治安がいいか

ファミリー向けの物件、女性向けの物件では特に治安が悪いと売るのが難しくなることもあります。また、治安が悪いと住民の質も低下しやすく管理しにくい物件だと判断されやすいでしょう。

物件のターゲット層と治安がマッチしているか

全ての条件が査定に有利であったり、不利であったりするわけではありません。物件のターゲットと、環境がマッチしているかも重要でしょう。例えば単身用のマンションで、小学校や幼稚園が近い、という条件はプラスにはなりません。

逆にファミリー世帯向けの物件なら、スーパーや商店街は近いほうがいいものの、繁華街が近いことは治安の不安が出てくるので犬猿されることもあるでしょう。外食が多い単身者向けの物件なら繁華街が近ければ歓迎されても、ファミリー向けなら治安の面で不安が出てきたり、騒音を不安視されます。

周辺の景観や建物

景観がよく人気のある南向きが多ければ査定ではもちろんプラスです。近くに視界を塞ぐような建物がある場合は南向きであってもマイナスポイントとなります。

3.管理状態

共有スペースにゴミが落ちていたり、落書きがされていたり、電球が交換されていなかったりといった状態はもちろんネガティブな要素です。少しでも高く売却したいなら、共用部分の見直しは比較的手軽に取り組める部分です。掃除をしたり、敷地内の草むしりをしたりすると印象が良くなります。

4.建物の状態

適正に補修や修繕がなされていれば、多少古くても一定の資産価値を保つことができます。ただ、外観は綺麗な状態を維持していても、築年数ももちろん重要です。ローンを組んで購入する人が多いので、あまり築年数が経っていると買い手を探すのに手間取ります。

そして耐震基準や防災設備など、安心して住めるかどうかも査定に直結する部分。いざというときに避難経路が確保されているかなども影響しますし、エレベーターの有無も重要な基準です。階段に物が置かれていたり、ベランダが避難経路になっている物件で住民が避難経路を塞いでいるようならすぐに改善しましょう。

5.室内設備

住民が求める設備があれば、もちろん査定は良くなります。ディスポーザーや食器洗い機等の設備だけではありません。浴室乾燥機、脱衣所、宅配ボック、玄関の鍵の種類、ネット環境などです。そして水回りはバス・トイレが別になっているか、ウォッシュレットはあるか、洗濯機の室内置きは可能か、なども十分アピールポイントになります。

オール電化か、ガス併用か。また、ガスであれば都市ガスかプロパンガスか。人気があるのはもちろん都市ガス物件です。セントラル給湯か個別設備での給湯かであれば、電気かガスか。セントラル給湯は住民に不公平感が生まれやすいためあまり好まれません。

ベランダの有無、エアコンの取り付け・交換ができるか。収納はあるか。オール電化は安全性が高いので通常はプラス要素です。ですがエアコンの取付ができないオール電化物件なら、査定はもちろん安くなります。様々な条件で査定は上下していくのです。

6.セキュリティ設備

オートロックやインターホンがあり、管理人が常駐であれば幅広い層に喜ばれるセキュリティ体制です。

7.入居条件はどうなっているか

ルームシェアができる物件か、ペットは相談できるかなどで住民の傾向は変わります。ペット可マンションは、トラブルが心配されるものの、それなりの需要があるため空き室が少なければアピールポイントになるでしょう。入居条件がゆるいため管理が行き届かなくなっている、住民の質が悪化しているようならマイナスです。

高く売却したくても、適正価格から外れてしまうとなかなか買い手が付きません。逆に、本来であればもっと高く売却できた物件を安売りしてしまうのももったいないですよね。正しい物件の価値を知らないと、適正価格も判断できません。まずは自分の物件の価値を知りましょう。時間が経つほど一棟マンションの価値は下がるのが普通です。適正価格を知ることは、早期売却だけではなくできるだけ高く売るためにも必要なことなのです。