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不動産会社の種類

一棟マンションの売却方法の種類

一棟マンションを売却する場合、不動産会社を仲介役として一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社に直接購入してもらう「買取」の、2種類の方法があります。

そのため、まずはそれぞれの売却方法について把握しなければなりません。

仲介会社(媒介業者)

不動産会社を仲介会社(媒介業者)として、一般の人や投資家へ一棟マンションを売却する方法が、「仲介」です。

仲介で一棟マンションを売却する場合、買主として想定されるのは一般の人になります。

そのため、一棟マンションの売主はまず、不動産会社へ一棟マンションの売却を相談し、不動産会社はその後に仲介役として、様々な人へ一棟マンションの購入を呼びかけるという、売却活動を行います。

不動産会社の売却活動には、自社のネットワークを利用して、すでにマンション購入を希望していた人へ物件を紹介したり、店舗に訪れてくれた人へおすすめ物件として紹介したり、その他にもインターネット上の不動産ポータルサイトや情報誌といった、様々なメディアを通じて情報を公開など、仲介会社によって様々です。また、周辺地域の住宅へチラシをポスティングして、熱心に営業活動を行う業者もいるでしょう。

売却活動が充実していて、効果的であればあるほど、より条件の良い買主(購入希望者)が現れる可能性が高まるため、どのような売却活動を行えて、どれくらい多くの人へ情報提供をできるかどうかは、仲介会社を見極める上で非常に重要なポイントです。

また、購入希望者が現れた後は、売主と購入希望者の間に立って、仲介会社が売買交渉をサポートします。そのため、担当者やその会社が交渉力に優れているかどうかも、同じく大切なポイントです。

売買契約の締結後は、仲介会社が残金決済や引き渡しの完了まで、売主・買主のサポートをしてくれます。
尚、仲介によって一棟マンションの売却を行う場合、仲介業者との契約方法によって、さらに3つのパターンに分けられます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社と契約をして、売却活動を任せる方法です。

複数の仲介会社と契約しながら、実際に売買契約を成功させた1社だけと取り引きできるので、企業間競争を促せます。しかしその反面、売主が積極的に各社へアプローチしなければ、売却活動を熱心に行ってもらえないケースもあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約は、1つの仲介会社だけと媒介契約を結んで、売却活動を行ってもらう方法です。ただし、専任媒介契約では、売主が個人で買主を見つけることもできます。

一方、専属専任媒介契約とは、1つの仲介会社だけと媒介契約を結び、さらに売主が個人的に買主を見つけて取り引きすることも禁止する契約方法です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売却活動の進捗状況などを仲介会社が売主へ報告することが義務づけられているため、一般媒介契約よりも熱心に売却活動を行ってもらえる可能性が高まります。

買取会社

一棟マンションを、一般の人や不動産投資家でなく、売却を相談した不動産会社に直接購入してもらう方法が、「買取」です。

買取では、買主が不動産会社となり、売却の相談がそのまま売買交渉になるので、購入希望者を改めて探す必要がなく、売却期間が圧倒的に短縮されるという点がメリットです。

しかし、買取会社はあくまでも、購入した一棟マンションを再び別の買主へ販売するために購入するので、売却を希望する一棟マンションに対する価値をシビアに計られることになります。

また、仲介では買主のニーズによって、市場価格よりも高い売却価格で契約できるケースも少なくありませんが、買取では良くて市場価格、むしろそれを下回る買取価格を提示されるというデメリットがあります。

おすすめは仲介

基本的に、一棟マンションの売却によって充分な利益を目指すのであれば、より高い売却価格での契約を目指せる仲介での売却がおすすめといえるでしょう。 ただし、条件の良い買主をスムースに見つけて、上手に交渉を進めてもらうには、仲介会社の力量や熱心さが重要になるので、本当に信頼できる仲介会社を選ぶことが欠かせません。

大手の不動産会社と中小の不動産会社ではどちらが有利?

仲介として働いてくれる不動産会社には、全国規模で営業している大手企業から、地方限定や地元密着型の中小企業もあり、どこを選ぶかも一棟マンションの売却成功に欠かせない要素の1つです。

大手不動産会社を選ぶメリット・デメリット

仲介会社として大手不動産会社を選ぶ際のメリットは、何よりもその知名度といえるでしょう。大手不動産会社では、店舗が全国各地にあることも珍しくなく、一棟マンションを売却したいと考えた時に、相談しやすい可能性も高くなります。

その他、大手不動産会社では自社ネットワークも全国規模に広がっているので、より広範囲へ情報を拡散する力に長けているという点もメリットです。また、実績が豊富なので、ノウハウも充実している点はメリットです。

しかし、一方で大手不動産会社ではそもそも契約数が多いため、担当者や支社などによっては一つひとつの案件にあまり集中してもらえないかも知れないというリスクがあります。

加えて、例えば地方の住宅街にある一棟マンションの売却を希望した際に、大都市の投資家が買主として名乗りを上げる可能性は決して高いとはいえず、そもそも全国規模の宣伝力があまり反映されないこともあるでしょう。

中小不動産会社を選ぶメリット・デメリット

営業範囲が限定されている、または地元密着型の中小不動産会社を選ぶ最大のメリットは、まず担当者やその不動産会社が、大手不動産会社よりそのエリアの環境やニーズに詳しいという点です。特に、地元で長く続いているような不動産会社では、地元ならではの信頼関係やネットワークを構築しており、思わぬところから条件の良い買主が見つかることも少なくありません。

また、地元のニーズに詳しいということは、より効果的な売却活動を行いやすいということです。そして成果が見込まれる営業に対して、担当者が熱心になることは必然です。

その他、売主との関係だけでなく、地元との関係も大切にしている中小不動産会社では、売主・買主にとってWin-Winの売買契約を結べるように尽力してくれる期待も高まります。

反対に、中小不動産会社に任せるデメリットの1つが、店舗数や担当者の数が限られていて、売却の相談をする際に手間がかかるかも知れないという点です。また、不動産会社の規模によっては、大手不動産会社に比べて、広告や宣伝に割ける経済的余裕がなく、一般への宣伝力が弱まってしまう可能性もあるでしょう。

おすすめは中小の不動産会社

一棟マンションの成功の秘訣は、マンションの価値だけでなく、仲介会社や担当者が、どれだけ熱心に効果的な売却活動を行ってくれるかにあります。

仮に、仲介手数料が高かったとしても、そもそも高い価格で購入してくれる買主を見つけ出してくれたとすれば、結果的に得られる利益は大きくなります。

また、売却益を利用して一棟マンションの買い替えを検討している際も、地元ならではのお得な物件情報を提供してもらえる可能性があり、広く浅くの不動産会社よりも、もっと深く情報を追究している地元密着型の不動産会社の方が有利なケースは少なくありません。