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一棟マンションで儲かる物件

一棟マンションを運用する際に大事なのは「儲かる物件」を所有することです。とはいえ、儲かる条件を知らなければ適切な物件を購入することはできません。物件の購入基準を明確に決めることで、高収益の物件を所有できる可能性が上がります。ここでは、儲かるタイミングや基準について解説しているので、マンション経営で儲けたい人は参考にしてみてください。

一棟マンション投資で「儲かる」タイミングとは

不動産投資をする際に儲かるタイミングは2種類あります。保有時に利益を得る「インカムゲイン」と売却時に利益を得る「キャピタルゲイン」です。どちらでも「儲かる」のですが、利益を上げやすいのは計画通り収入を得られるインカムゲイン。好条件の物件を所有すれば長期的に高収益を上げられます。

一方で、売却目的のキャピタルゲインは短期的に利益を得やすい方法ですが、相場の変動で利益率が変わるため運任せになります。下手をすると損益に繋がる恐れも。基本的にインカムゲインで一棟マンションの運用を行いながら、相場が上がったときに売却するキャピタルゲインを検討するという流れを意識するといいでしょう。

どんな基準で投資をすれば「儲かる」?

儲かる基準は、キャッシュフローを計算して利益がどのくらいあるかを知ることです。キャッシュフローとは「お金の流れ」のことを指します。満室時の家賃収入を基本に「銀行返済」「諸経費」「固定資産税」などの経費を引いた金額を把握するのがポイント。

もちろん、所有するマンションが満室になることが条件なので、入居率が低いと利益率に直接影響します。欲しいと思った物件があっても、すぐに購入するのでなく不動産会社に話を聞いたり、現地調査をしたりすることも必要です。「高利回り」で出回っている物件は魅力ですが、入居率が低い場合があるので注意してください。また具体的な基準を決めることも重要です。一定の基準で物件を判断することで、儲かる物件を見極めることができます。

キャッシュフローの計算方法

【キャッシュフロー=実質収入-経費-返済】

キャッシュフローを数値化すれば、物件ごとに比較検討できるので便利ですし、利益率の高い物件を手に入れるチャンスが増えます。ぜひ活用して儲かる物件を手に入れてください。

「儲かる」物件はキャッシュフローが8%以上

物件価格の8%以上のキャッシュフローがあれば、満足のいく利益を得られるでしょう。一棟マンションは購入した時点で、将来収益がほぼ決定します。そのため、自分の納得のいく収益を得られる物件を見つけることが最重要事項です。最初の段階で行なう調査は面倒かもしれませんが、良い物件を見つけるには労力を惜しんではいけません。

ただし、好条件の物件は人気があるため取り合いになります。自分の力で探すことはもちろん、不動産会社に相談することもおすすめです。とくに一棟マンションを中心に扱っている会社なら、運用方法についての知識もあります。自分自身の判断基準を定めつつ、不動産のプロに相談しながら物件選びをすることが、「儲かる」物件を所有する近道だといえるでしょう。

イールドギャップは重要な投資判断指標

一棟マンションが儲かるかどうかは、キャッシュフローも重要ですが、「イールドギャップ」を正確に知ることも非常に大事です。不動産投資をこれまでしたことない人はもちろん、不動産投資をしている人であっても、このイールドギャップというものを知らない方は少なくありません。

イールドギャップとは、非常に簡便的な説明をすると「マンションの表面利回りと借り入れにかかる金利の差」をイールドギャップと呼びます。例えば、表面利回りが8%のマンションを金利3.0%の金利で借り入れを行い購入した場合、そのマンション投資のイールドギャップは5%ということになります。

ただ、これはあくまでも簡便的なものですので、このままでは正確なイールドギャップを算出することができません。金融機関からお金を借りる場合、金額と金利に加えて、借入期間も重要となります。正確なイールドギャップを計算するためには、借入期間を考慮したうえで、イールドギャップを算出しなければなりません。さらに、表面利回りだけではなく、そこから空室率や運営費などを差し引いたNOIを用いて計算したほうが、より適切なイールドギャップを算出することができるでしょう。

イールドギャップの計算方法

簡単なサンプルで、イールドギャップを実際に計算してみましょう。

借入期間を考慮する場合、「ローン定数K(%)」という指標が必要となります。ローン係数というのは、融資金額に対してどれくらいの割合で返済を行っているのかを算出している指標です。ローン定数Kの計算方法は次の通りです。

ローン定数K(%)=年間元利返済額/借入総額(残高)

このように、同じ金額の融資である場合、借入期間が長い方が、年間元利返済額が小さくなるので、ローン定数Kの割合も小さくなります。返済期間を長くすると、元金がなかなか減りづらく、金利を多く支払う必要があります。しかし、マンション投資で利益を出すためには、時には長期返済を組み立てることも検討する必要があるのです。

上記の条件でローン定数Kを算出すると下記のようになります。

ローン定数K(%)=1年間の返済額350万円/融資額5,000万円=7.0%

これに、条件で記載しているFCRとの差を求めると、イールドギャップは次のようになります。

イールドギャップ=FCR10.0%-ローン定数K7.0%=3.0%

投資の上ではイールドギャップ1.5~2.0%が望ましい

マンション投資をするうえで、もちろんイールドギャップは高ければ高いほど投資効率が良いということになります。それでも、現在における不動産市況や融資の情勢を鑑みた場合、最低限1.5~2.0%のイールドギャップを期待することができるのであれば、投資として極めて優秀な物件であると判断できます。

ただし、イールドギャップというのは、あくまでもマンション投資の初期段階における判断指標の一つです。総収益率であるFCRは、家賃の下落や空室率の増減などによって、刻々と変化していきます。さらに、ローン定数Kにおいても、住宅ローン金利の上昇や返済の進捗によって変化していきます。

また、投資初期のイールドギャップが1.5~2.0%に満たない場合は、投資対象から外すべきなのか、というわけではありません。キャッシュフローにしても、イールドギャップにしても、投資を行う際の指標の一つにすぎません。さらに、これらの指標を鑑みたうえで自己資金を増やしたりするなどの判断をすることで、投資対象となることもあるでしょう。投資を決断するには、それぞれマンションごとの個別判断をしなければなりません。指標だけを妄信するのではなく、指標を含めてマンション自体をトータル的に見極めて投資決断をするとよいでしょう。