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失敗リスクが少ない不動産投資物件のポイント

管理会社を選ぶ際の失敗しないためのポイントをまとめました。もしも購入した物件が低収益になってしまい、買い替えをする際にも同じ過ちを繰り返さないようにしなければなりません。優良な管理会社を選ぶことで、そのリスクを減らすことができますよ。

失敗しないための優良な管理会社の選び方

管理会社を選ぶ際の3ポイント

ポイント1:物件に近い会社を探す

物件からできるだけ近い場所にある賃貸管理業務を委託できる会社を探しましょう。1つの会社だけに絞らず、複数の会社に相談することをおすすめします。まとめて問い合わせられるネットサービスを利用すると便利です。各社の諸条件を知ることで、メリット・デメリットを知ることができますよ。

ポイント2:「対応」を見極める

電話でアポイントを取ってみましょう。ネットやメールだけではわからない「対応」を知ることができます。電話対応が良くない管理会社は、あまり良いとは言えません。「対応を面倒くさがっていないか」「たらい回しにされないか」を確認してください。

ポイント3:直接話して雰囲気を知る

ポイント1・2をクリアした管理会社へ実際に足を運んで、話を聞きましょう。管理に関する体制や料金を詳しく確認します。遠慮なく質問することで、疑問を解消してください。自分の物件を任せる会社ですから、営業所の雰囲気や本当に信頼できる会社かどうかを総合的に判断する必要があります。

賃貸管理会社選びの6つの注意点

1、賃貸にも注力しているか

管理業務を取り扱っている会社でも、売買仲介が中心の場合があります。賃貸業務に力を入れていない場合、管理業務が甘くなりがちです。取り扱い物件の管理戸数や、担当者の人数などを管理して、どれだけ管理業務に力を入れているか確認しましょう。

2、入居者の募集を積極的に行なっているか

どのような入居者募集を行なっているかを確認しましょう。集客力がなければ、空室を埋めることはできません。物件の稼働率が下がり、損をしてしまう可能性があります。空室を満室にできるかどうか明言できる管理会社を選ぶことが大切です。

3、物件周辺エリアへの強みがあるか

所有している物件の周辺エリアへの営業力がなければ、入居者を集めるのは難しいでしょう。エリア内に管理している物件がどのくらいあるのか確認してください。物件が多いほど周辺エリアへの認知度が高いので、集客しやすいといえます。

4、適切な管理方法を行なっているか

物件をしっかり管理できているか確認することが、入居者確保への近道です。共用部分のライトが切れていたり、物件が汚れていたりすると入居希望者が内覧に訪れたときに悪い印象を与えてしまいます。清掃や定期巡回、点検などの回数を確認してください。

5、管理料を適正に設定しているか

一般的な管理手数料の平均は、集金した家賃の3~8%程度。管理料は契約書を提示して書面にて確認しましょう。相場より高くても管理内容が見合っていれば問題ありません。安すぎる場合は管理が甘い可能性が考えられるので、注意してください。

6、基本的な対応ができているか

「物件の担当者が明確に決まっているか」「オーナーへの報告体制をきちんとしているか」など、会社として基本的な部分ができているかを確認します。事務所を訪問したり、担当者と話したりすることで雰囲気がつかめるはず。信頼できる会社か見極めるのも大切ですよ。

信頼関係を構築する3箇条

1、横柄な態度は控える

上から目線で物を言ってしまっては、相手のやる気をそいでしまう可能性も。「管理してもらっている」という気持ちを忘れてはいけません。

2、適度な裁量権を担当者に与える

物件を担当するスタッフには、適度な裁量権を与えましょう。たとえば、プチリフォームや家電の交換などの細かなことはオーナーへ相談しなくても管理会社で進められるようにしてください。裁量権をある程度与えれば相手も「信用してくれている」と思ってくれるはずです。

3、小さな気づかいで親密度を上げる

信頼関係を深めるためには、小さな気づかいも大切です。会社を訪問するときや、担当者と合うときは手土産を持参しましょう。コミュニケーションを取りやすくなり、親密度アップに繋がります。

物件を丁寧に管理してもらいたいのであれば、管理会社との信頼関係を築くのは必須です。また自分で何もしなくても空室が埋まる状況を作るには、管理会社との信頼関係を深めていくことが一番の近道だといえるでしょう。