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入居率が低い

マンション

物件の入居率が低い場合、収益が低い物件だと考えられて売却するのが難しくなります。そのため満室に近づけるための対策が必要不可欠。ここでは入居率を上げなければいけない理由と、対策例を紹介します。

入居率が低い物件の場合

入居率が低いとプロに買い叩かれる

プロの投資家は物件の入居率が低くても、収益性が高い物件であれば投資の対象として判断します。しかし経験が浅い投資家は興味を示さない傾向にあるため、物件購入の競争率が上がりません。高値で物件を売却するのが困難になるため、プロの投資家は「チャンス!」とばかりに、入居率の低さを理由にして値下げを要求してくる可能性が高くなります。そのため安値で物件を手放す選択肢しか残らないのです。

銀行の評価が低く、売却が上手くいかない

投資家は毎月のキャッシュフローを重視して投資する物件を探しています。銀行の評価が低い物件だと融資期間が短いため、キャッシュフローを受け取ることができません。そのような物件は投資家にとって投資対象ではないので、建物の売却が上手くいかなくなるのです。

この傾向は市場が良い時期に購入した物件に多く見受けられます。市場が下がっている時期は高値で売却が難しいので、なるべくマーケットが良い時期に売却を検討するのがおすすめです。

高く売却するために「入居率」を改善しましょう

空室のある状態で売却しようとすると、買いたたかれるか持て余す可能性が高くなります。しかし空室対策を行った後だと売却がしやすくなるため、提案力に優れた会社は空室を改善するためにアドバイスすることが可能です。ここでは、利回りを高くするため満室へ近づけられる可能性が高い対策の例を紹介します。

一石二鳥!部屋のアップグレードに繋がる成約者プレゼント

成約者に向けたプレゼントキャンペーンは入居率を上げるための定番ともいえる一手ですが、アイディア次第では先々の入居率を高いまま維持するためにも役立ちます。

例えばウォシュレット・照明・浴室テレビなど、費用が同程度になるプレゼントを数種類用意すると、ただ成約者に喜ばれるだけでなく部屋自体の付加価値がアップ。次に入居する人にとってもメリットのある、一石二鳥なアイディアです。

少コストで高パフォーマンス!期間限定の家賃値下げ

空き部屋対策にはある程度の費用がかかります。しかし少ない費用でも、演出次第では部屋を探している人に強いインパクトを与えられます。期間限定の家賃値下げがそのひとつ。1ヵ月6万円の家賃で貸している部屋を「最初の半年間は家賃が5万円」と期間限定のキャンペーンを打ち出すことで、リーズナブルな賃貸物件を探している人にとって大きなアピールになります。

かかるコストを考えると、半年で6万円ほど。部屋を無料で借りられる「フリーレント」という形態を1ヵ月取った時と同じ額でしかありません。しかし「今だけ家賃が1万円OFF!」と聞くとお得に感じられる入居者も多いもの。単に家賃を下げただけでは同価格の他物件との差がわからず埋もれてしまいますが、「期間限定値下げ」というフレーズがあるだけで、選ばれやすくなります。

仲介会社は満室にするアイディアを提案してくれる

満室のマンションであれば高く売却できるとはいえ、空室率を改善するためのアイディアは自分だけではなかなか思いつきません。だからこそプロの力が必要です。ここでは提案力におすすめの仲介会社を紹介。親身になって相談に乗ってくれる会社の力を借りながら、満室状態を目指しましょう。

入居率が低い一棟マンションを売却する際におすすめの仲介業者3選

業者名 特徴 所在地
SGSインベストメント
一棟マンション売買の専門性が高い
売却仲介実績が豊富で、高額で売却できる可能性の高い業者。 東京都新宿区北新宿1-2-12 貴松ビル3F
アローズリアルエステート
買取保証で早く売却
対応エリアは都心中心。売主が仲介手数料を支払う必要のない売却仲介手数料無料のゼロフリーシステムあり。 東京都中央区日本橋2-8-6 太陽生命ひまわり日本橋ビル7F
住友不動産販売
トップブランドで全国に対応
地域に密着した268店舗が売買を手助けしてくれます。 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル2F

SGSインベストメント

SGSインベストメント
画像引用元:SGSインベストメント公式HP
http://www.1community.info/sgs-im/index02.html

SGSインベストメントは収益物件専門の不動産仲介業者です。買取を行わない業者なので、転売用に買い叩かれる不安がない点が大きなポイントです。

実際空きビルの売却なども手がけている会社ですから、入居率が低いくらいでは扱ってもらえない理由にはなりません。入居率が低いちょっと難あり物件での仲介も期待できるでしょう。

そしてSGSインベストメントが過去に行ったセミナーは、不動産物件を持っている人向けのセミナーがありました。そこではキャッシュフローの改善提案や売却シュミレーションなどで不動産に悩みを抱える人の個別相談に乗っており、すでに収益物件を持っている人に対する親身な姿勢が伺えます。

アローズリアルエステート

アローズリアルエステート
画像引用元:アローズリアルエステート公式HP
https://www.arrows-real.co.jp/

アローズリアルエステートは、首都圏以外の物件は要相談となりますが、ゼロフリーシステムという独自の仕組みで仲介を行う業者です。売主は通常仲介してもらった際に、400万円以上の物件では3%以内の仲介手数料を支払いますが、アローズリアルエステートは売主にこの仲介手数料を求めません。仲介売買の場合、買主から受け取る仲介手数料のみがアローズリアルエステートの利益になるということです。

入居率に問題があり、売値が下がってしまっても仲介手数料を節約できるのは売主にとって大きなメリットです。

住友不動産販売

住友不動産販売
画像引用元:住友不動産販売公式HP
https://www.stepon.co.jp/

住友不動産販売は、売主への手厚いサポートが特徴です。物件の早期売却や相続に関する悩みの相談はもちろんのこと、相続税の立て替えや引き渡し後の物件設備修理サービスなどもあります。

相続税の立て替え融資が受けられるなら、値段を下げて早期売却を目指す必要はなくなりますし、住友不動産販売負担での引き渡し後のサービスがあることで、いざというときの売主の修復義務負担が軽くなります。