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利回りが低い

マンションの利回り

マンション売却しようにも、利回りの低さが原因でなかなか売れないと悩んでいる方への解決策を提示しています。どうにか売却にこぎつけたいオーナーは必見です。

新築マンションは利回りが下がる傾向にあり、売れ行きが悪くなる

後々売却しようと考えて新築マンションを購入した方が陥りやすいのが「利回りが低い」という落とし穴です。新築マンションにはよく「新築プレミアム」という特別な家賃設定がついてきます。新築プレミアムとは、新築物件の入居者に相場より10~20%高い賃料で貸し出す仕組みのこと。

この入居者がずっと住んでいれば問題はありませんが、一般的に6年ほどで入居者は変わる傾向にあります。次に入居してくる方にとっては新築ではなくなるため、賃料は値下げしなくてはなりません。つまり、10~20%ほど利回りが下がるのです。必然的に売却価格も下げなくてはならず、高額での売却は見込めなくなってしまいます。

新築マンションを売却しやすくするための解決策とは?

もし、全室埋まっていて表面利回りが20%もあれば、「キャッシュでもいいから購入したい」と名乗りをあげるオーナーもいるでしょう。融資がつかない物件でも、所有しているだけで収益が得られるインカム収入があるならマンション売却は可能なのです。

しかし、利回りが低くなってしまった物件を売却するのは骨が折れます。新築のマンション売却で失敗しないために打てる策は打っておきましょう。

1.期限前返済で残債を減らす

利回りが低い物件を売却しやすくするなら、まずは残債を減らしましょう。できるだけ長く物件を保有して家賃収入を得たうえで、少しでも多くローンを返済しておいてください。そうすると買い手がつきやすい物件になり、売却しやすくなります。

ただし、これはあくまでもインカム収入がある場合に限ります。空室がたくさんあって利益がほとんどなく、ローン返済まで手が回らない場合は、別の策を立てましょう。

2.リフォームやリノベーションで利回り向上を狙う

利回りを向上させる秘訣は、常に物件を良い状態に保っておくこと。売却しようにも残債が多く、なかなか買い手がつかないような物件なら、思いきってリフォームやリノベーションをしてみるのもアリです。内装が変わり、機能性が高まった部屋ならおのずと入居希望者も増えていきます。そうすると賃料を引き上げることも可能になり、売却しやすくなるのです。

利回りが低い一棟マンションを売却する際におすすめの仲介業者3選

業者名 特徴 所在地
SGSインベストメント 一棟マンション売買の専門性が高い 売却仲介実績が豊富で、高額で売却できる可能性の高い業者。 東京都新宿区北新宿1-2-12 貴松ビル3F
アローズリアルエステート 買取保証で早く売却 対応エリアは都心中心。売主が仲介手数料を支払う必要のない売却仲介手数料無料のゼロフリーシステムあり。 東京都中央区日本橋2-8-6 太陽生命ひまわり日本橋ビル7F
住友不動産販売 トップブランドで全国に対応 地域に密着した268店舗が売買を手助けしてくれます。 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル2F

強気の値段設定が原因で低利回りになっているわけでないなら、その物件にも何らかの魅力があるはず。ただ、高利回りの物件よりも売れにくいのは確かなので、利回りの低い物件の売却を仲介してもらうなら、低利回り物件の魅力をアピールできる業者であることが必要です。

そして収益物件の売買になれている業者であることも条件になるでしょう。そんな業者としておすすめなのが、上記の3社です。

SGSインベストメント

SGSインベストメント
画像引用元:SGSインベストメント公式HP
http://www.1community.info/sgs-im/index02.html

SGSインベストメントは収益物件を専門に扱う業者なので、それぞれの物件が持つ魅力をアピールしたり、魅力を作り出すための提案をしてくれたりといったことが得意です。

低利回りの物件には、大きな魅力を持つ物件もあります。立地が良くて空き室になりにくい物件や、建物はいまひとつでも接道がよく土地そのものに魅力があるものなどです。

また利回りが高い物件のほうが、実はハイリスクであることも多いため、積極的に不動産投資を行っている人であれば、逆に低利回りの物件を探す人もいるくらいです。

SGSインベストメントは収益物件を専門に扱っているため不動産投資家の顧客が多いと期待できますし、積極的に売買を行っている投資家ほど、低利回りの物件に目を向けてもらいやすくなります。

アローズリアルエステート

アローズリアルエステート
画像引用元:アローズリアルエステート公式HP
https://www.arrows-real.co.jp/

アローズリアルエステートは、都心エリアを得意としているため、低利回り物件の扱いにも慣れているところがポイントです。また1棟収益不動産でも売却時の仲介手数料無料のため、大きな金額を節約できるでしょう。

住友不動産販売

住友不動産販売
画像引用元:住友不動産販売公式HP
https://www.stepon.co.jp/

デベロッパー系業者の中では、比較的小売に強いという特徴がある住友不動産グループの一員です。ビルなど大きな物件や住居用の物件だけではなく、様々な規模の物件に対応できる業者でしょう。また仲介だけではなく不動産の受託販売や賃貸業務も行っているため、様々な視点で物件を判断してもらえそうです。

まずは信頼できる仲介業者を見つけましょう。仲介業者はどこでも同じではありません。利回りが低い物件であっても、仲介業者によって売却の可能性が高まります。